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Preguntas Frecuentes “Porque la compraventa de un inmueble es para la familia, la mas importante operación comercial que realiza como institución, DEZORZI PROPIEDADES brinda este servicio para encarar con idoneidad y confianza la adquisición o venta de su mas preciado bien material.”
COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE ¿En qué se basan las tasaciones? Para tasar una propiedad hay que tener en cuenta principalmente la ubicación del inmueble, la antigüedad, la orientación y luminosidad, la categoría y el estado tanto del edificio como de la unidad, si tiene cochera, si es apto profesional o no y fundamentalmente el metraje según consta en el título de propiedad. A través de este sistema estamos en condiciones de operar en las principales ciudades de la República Argentina. ¿Que documentación se suscribe hasta la Escritura? Normalmente son tres los documentos: Reserva, Boleto - Venta y Escritura traslativa de dominio. ¿Qué es la Reserva de Compra? Este documento simplemente es una "oferta" que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y que en tanto no sea aceptada por la vendedora, la operación no estará cerrada. ¿Para que sirve la reserva? Abre una instancia de negociación seria entre las partes, en algunos casos se puede realizar una seña una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma, Independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación). ¿Qué pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la reserva? El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra. ¿Cuál es la diferencia entre reserva y seña? La reserva no es un contrato tipificado en el Código Civil, sino que es una figura creada por los usos y costumbres inmobiliarias, la cual se asemeja a un contrato de depósito sujeto a condición, realizado por un eventual comprador a favor de un tercero (Inmobiliaria). Si se cumple la condición el tercero hará entrega de la reserva (depósito) al vendedor. Si el vendedor no acepta la condición, deberá reintegrar la reserva (depósito) al eventual comprador y si este último el que no continúa la transacción por que se arrepiente, la reserva se pierde en concepto de indemnización por los daños ocasionados de su arrepentimiento. La seña, es una figura jurídica contemplada en el Art. 1202 del Código Civil, que implica una convención entre el vendedor y comprador, que permite que alguna de las partes pueda arrepentirse unilateralmente del compromiso asumido, perdiendo la suma entregada si el arrepentimiento es del comprador, o debiendo devolver lo recibido más otra suma igual en caso que el arrepentimiento fuere del vendedor. ¿Qué debe figurar principalmente en la reserva? El precio que el oferente/comprador desea pagar por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la Escritura, quien va a ser el escribano interviniente, como serán soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria. Ya aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites? Normalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de los días que figuran en la misma reserva ¿Qué es un boleto de compraventa y un comodato? Un boleto de compraventa es una promesa o compromiso de vender y comprar, no es el contrato de compraventa en sí, pues en la venta de un inmueble, el contrato de compraventa es la escritura pública de venta. El comodato es un contrato de préstamo (a título gratuito) por un período de tiempo prefijado, y se realiza mediante instrumento privado, es decir no se requiere que el mismo sea redactado en escritura pública para su validez. ¿Quién elige el lugar para la firma del boleto de compraventa? La Inmobiliaria. Ésta podrá por razones de seguridad combinar con las partes y suscribir el boleto en alguna entidad bancaria o financiera. Asimismo la escritura traslativa de dominio se debe firmar en la escribanía designada, correspondiendo al Comprador que paga al contado, nombrar al mismo y en caso que reste un saldo de precio que sea garantizado con hipoteca, el escribano será designado por el Vendedor. Sin perjuicio de esto, los escribanos suelen trasladarse a una entidad bancaria o financiera a pedido de las partes, para lo cual deberá contar con la conformidad de ambas partes, caso contrario deberá realizar el acto escriturario en su oficina, por ser su nombramiento el lugar donde las partes han resuelto firmar la escritura traslativa de dominio. ¿Cuándo se pagan los honorarios de la inmobiliaria? En la firma del boleto de compraventa las partes abonan el valor correspondiente a los honorarios de la agencia inmobiliaria. ¿Qué porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente en el Boleto de Compra Venta? La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes. ¿Es necesario que a la casa o departamento lo vea un Arquitecto antes de comprarla? Si, absolutamente, para que vea cosas de estructura y construcción que no se perciben a simple vista.
Contratar un profesional que solicite los certificados ante el Registro a fin de corroborar la existencia y estado del inmueble ¿Qué es un informe de dominio? Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la "ficha" de la propiedad de la que surge su domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia). ¿Qué es un informe de Inhibiciones? También es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cual dice si el vendedor no está "inhibida" para vender. ¿Y si el actual propietario según informe de dominio ha fallecido? El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos. ¿Cuál es la diferencia entre inhibición y embargo? El embargo en una medida precautoria real, es decir que recae sobre un bien mueble o inmueble. La inhibición es una medida precautoria personal, es decir recae sobre una persona ya sea ésta física o jurídica. ¿Se puede vender una propiedad embargada si su titular está inhibido? Si un bien se encuentra embargado se puede llegar a venderlo siempre y cuando el Comprador tome a su cargo el embargo existente, lo que implica que éste último asuma los riesgos y costos del mismo. Evidentemente en la mayoría de los casos esto no se va a dar por lo cual el vendedor deberá contar con el oficio judicial de levantamiento del embargo previo al acto escriturario. Si una persona está inhibida no puede vender, salvo que cuente con el oficio judicial de levantamiento de la inhibición. ¿Qué tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura? El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente no menos de 30 días corridos. ¿Quién designa al escribano que realizará la operatoria? Normalmente el escribano selecciona el comprador en el Boleto de Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en esos casos al escribano suele ser el designado acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una "primera Escritura", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo. ¿Si el comprador/oferente toma un crédito bancario puede designar escribano que intervendrá en la compra? Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico, puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados por el notario que realiza la compra.
¿Se
puede usar un escribano de una jurisdicción distinta a la de la ubicación
del bien?
¿Que es lo que hace el escribano en la escritura de compraventa? Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble. ¿Cómo se distribuye el pago de los gastos y honorarios? Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que correspondan a la tramitación anterior a la escritura los paga la parte vendedora, y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripción título). ¿Y los impuestos que se deben? Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de "Impuestos" que se pudieran deber (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. Los "Servicios" (Luz, Gas, Teléfono), En muchos casos se hace una retención, sobre la base de últimos consumos. Si se trata de un ph, también necesitará libre deuda de expensas comunes. ¿Cuándo es la posesión del bien? Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y posesión del bien. ¿Puedo sacar un crédito con solo un Boleto de Compraventa de mi casa? No, ya que se es dueño formal con la Escritura inscripta en el Registro
Si, absolutamente. Se reclama a la otra parte a que escriture.+
Si, siempre y cuando este hecha la sucesión, declarados los herederos y autorizados por juez a llevar a cabo tal operación
Si, solo hará que hacérselo saber al escribano con anterioridad
No, puedo reclamar un Segundo Testimonio, con la misma validez que la primera, al Escribano que la realizo o bien si no la tiene, al Archivo del Colegio de Escribanos
No debería, si no tiene nada que esconder, cualquier comprador responsable se lo solicitaría, en definitiva no es ningún perjuicio ni gasto para este. ALQUILER ¿Cómo se llaman a las partes en el contrato de locación?
a) Al que
paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o arrendatario. ¿Se puede pagar en cualquier moneda? No. En moneda de curso legal, por ley de Convertibilidad puede ser en dólares o en pesos.
¿Cuáles
son los plazos mínimos y máximos?
La ley diferencia según para qué destino sean las locaciones: si es para
vivienda, el mínimo será de 2 años; para otros destinos (industria,
comercio, ejercicio de profesiones, etc.) este será de 3 años. Cuando los
contratos de alquiler sean por términos menores serán considerados
formulados por los plazos legales. ¿Y qué pasa si, pasado el período del contrato, se continúa con la locación? No se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el arrendador pida la devolución; y podrá solicitarla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el locatario hubiese continuado en el uso y goce de la propiedad. ¿Los pagos deben convenirse siempre por mes? Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación, establece como regla para todos los contratos.
¿Qué
diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza?
La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga
accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa
tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una
persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del
locatario. ¿Se puede convenir el cobro del valor llave? Por esencia corresponde al comercio, industria, etc., nunca ha sido prohibida, si en vivienda.
¿El
locatario puede dar por terminado el alquiler antes de la finalización?
El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato,
terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente su decisión con
una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará la
propiedad. ¿Qué sucede en caso de muerte del locatario? En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización del contrato, por sus herederos o quienes acrediten haber convivido.
¿Cómo se
puede saber que una garantía es comprada?
Para determinar si una garantía es "comprada" hay que pedir al Registro un
Formulario Nº 5, de esta forma sabremos la cantidad de informes de dominio
que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si
hay varios pedidos, se puede presumir que la garantía puede ser comprada. Consejos útiles para Vender o Alquilar su Propiedad
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