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Preguntas Frecuentes

“Porque la compraventa de un inmueble es para la familia, la mas importante operación comercial que realiza como institución, DEZORZI PROPIEDADES brinda  este servicio para encarar con idoneidad y confianza  la adquisición o venta de su mas preciado bien material.”

 

COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE

¿En qué se basan las tasaciones?

Para tasar una propiedad hay que tener en cuenta principalmente la ubicación del inmueble, la antigüedad, la orientación y luminosidad, la categoría y el estado tanto del edificio como de la unidad, si tiene cochera, si es apto profesional o no y fundamentalmente el metraje según consta en el título de propiedad. A través de este sistema estamos en condiciones de operar en las principales ciudades de la República Argentina.

¿Que documentación se suscribe hasta la Escritura?

Normalmente son tres los documentos: Reserva,  Boleto - Venta y Escritura traslativa  de dominio.

¿Qué es la Reserva de Compra?

Este  documento simplemente es una "oferta" que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y  que en tanto no sea aceptada  por la vendedora, la operación no estará cerrada.

¿Para que sirve la reserva?

 Abre una instancia de negociación seria entre las partes, en algunos casos se puede realizar una seña una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma, Independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada, el inmueble  es retirado de la venta y se comienzan los trámites  preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).

¿Qué pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la reserva?

El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra.

¿Cuál es la diferencia entre reserva y seña?

La reserva no es un contrato tipificado en el Código Civil, sino que es una figura creada por los usos y costumbres inmobiliarias, la cual se asemeja a un contrato de depósito sujeto a condición, realizado por un eventual comprador a favor de un tercero (Inmobiliaria). Si se cumple la condición el tercero hará entrega de la reserva (depósito) al vendedor. Si el vendedor no acepta la condición, deberá reintegrar la reserva (depósito) al eventual comprador y si este último el que no continúa la transacción por que se arrepiente, la reserva se pierde en concepto de indemnización por los daños ocasionados de su arrepentimiento. La seña, es una figura jurídica contemplada en el Art. 1202 del Código Civil, que implica una convención entre el vendedor y comprador, que permite que alguna de las partes pueda arrepentirse unilateralmente del compromiso asumido, perdiendo la suma entregada si el arrepentimiento es del comprador, o debiendo devolver lo recibido más otra suma igual en caso que el arrepentimiento fuere del vendedor.

¿Qué debe figurar principalmente en la reserva?

El precio que el oferente/comprador desea pagar  por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la Escritura, quien va a ser el escribano interviniente, como serán soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.

Ya aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?

 Normalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de los días que figuran en la misma reserva 

¿Qué es un boleto de compraventa y un comodato?

Un boleto de compraventa es una promesa o compromiso de vender y comprar, no es el contrato de compraventa en sí, pues en la venta de un inmueble, el contrato de compraventa es la escritura pública de venta. El comodato es un contrato de préstamo (a título gratuito) por un período de tiempo prefijado, y se realiza mediante instrumento privado, es decir no se requiere que el mismo sea redactado en escritura pública para su validez.

 ¿Quién elige el lugar para la firma del boleto de compraventa?

La Inmobiliaria. Ésta podrá por razones de seguridad combinar con las partes y suscribir el boleto en alguna entidad bancaria o financiera. Asimismo la escritura traslativa de dominio se debe firmar en la escribanía designada, correspondiendo al Comprador que paga al contado, nombrar al mismo y en caso que reste un saldo de precio que sea garantizado con hipoteca, el escribano será designado por el Vendedor. Sin perjuicio de esto, los escribanos suelen trasladarse a una entidad bancaria o financiera a pedido de las partes, para lo cual deberá contar con la conformidad de ambas partes, caso contrario deberá realizar el acto escriturario en su oficina, por ser su nombramiento el lugar donde las partes han resuelto firmar la escritura traslativa de dominio.

¿Cuándo se pagan los honorarios de la inmobiliaria?

En la firma del boleto de compraventa las partes abonan el valor correspondiente a los honorarios de la agencia inmobiliaria.

¿Qué porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente en el Boleto de Compra Venta?

La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes.

¿Es necesario que a la casa o departamento lo vea un Arquitecto antes de comprarla?

Si, absolutamente, para que vea cosas de estructura y construcción que no se perciben a simple vista.


¿Que debo hacer antes de Firmar nada, sea Boleto o Escritura?

Contratar un profesional que solicite los certificados ante el Registro a fin de corroborar la existencia y estado del inmueble

¿Qué es un informe de dominio?

Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la "ficha" de la propiedad de la que surge su domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).

¿Qué es un informe de Inhibiciones?

También es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cual dice si el vendedor no está "inhibida" para vender.

¿Y si el actual propietario según informe de dominio ha fallecido? El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

¿Cuál es la diferencia entre inhibición y embargo?

El embargo en una medida precautoria real, es decir que recae sobre un bien mueble o inmueble. La inhibición es una medida precautoria personal, es decir recae sobre una persona ya sea ésta física o jurídica.

¿Se puede vender una propiedad embargada si su titular está inhibido?

Si un bien se encuentra embargado se puede llegar a venderlo siempre y cuando el Comprador tome a su cargo el embargo existente, lo que implica que éste último asuma los riesgos y costos del mismo. Evidentemente en la mayoría de los casos esto no se va a dar por lo cual el vendedor deberá contar con el oficio judicial de levantamiento del embargo previo al acto escriturario. Si una persona está inhibida no puede vender, salvo que cuente con el oficio judicial de levantamiento de la inhibición.

¿Qué tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?

El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente  no menos de 30 días corridos.

¿Quién designa al escribano que realizará la operatoria?

 Normalmente el escribano selecciona el comprador en el Boleto de Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en esos casos al escribano suele ser el designado acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una "primera Escritura", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

¿Si el comprador/oferente toma un crédito bancario puede designar escribano que intervendrá en la compra?

Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico, puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados por el notario que realiza la compra.

¿Se puede usar un escribano de una jurisdicción distinta a la de la ubicación del bien?
Si, seguro. Su escribano es "Escribano Público Nacional" y puede hacer operaciones en todo el país. Hay provincias que para algunos trámites (inscripción del nuevo título) tendrá que utilizar los servicios de otro profesional.

 

¿Que es lo que hace el escribano en la escritura de compraventa?

Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Cómo se distribuye el pago de los gastos y honorarios?

Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que correspondan a la tramitación anterior a la escritura los paga la parte vendedora, y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripción título).

¿Y los impuestos que se deben?

Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de "Impuestos" que se pudieran deber (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. Los "Servicios" (Luz, Gas, Teléfono), En muchos casos se hace una retención, sobre la base de últimos consumos. Si se trata de un ph, también necesitará libre deuda de expensas comunes.

¿Cuándo es la posesión del bien?

Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y  posesión del bien.

¿Puedo sacar un crédito con solo un Boleto de Compraventa de mi casa?

No, ya que se es dueño formal con la Escritura inscripta en el Registro


¿Puedo reclamar con el Boleto si el vendedor no quiere escriturar?

Si, absolutamente. Se reclama a la otra parte a que escriture.+


¿Puedo comprar una casa donde uno de los dueños esta fallecido?

Si, siempre y cuando este hecha la sucesión, declarados los herederos y autorizados por juez a llevar a cabo tal operación


¿Puedo inscribir junto con la escritura el Bien de Familia?

Si, solo hará que hacérselo saber al escribano con anterioridad


¿Dejo de ser dueño si pierdo la Escritura?

No, puedo reclamar un Segundo Testimonio, con la misma validez que la primera, al Escribano que la realizo o bien si no la tiene, al Archivo del Colegio de Escribanos


¿Puede negarse el propietario a entregarme una copia de la escritura a fin de que mi abogado haga las averiguaciones y solicite los certificados necesarios antes de firmar la Reserva?

No debería, si no tiene nada que esconder, cualquier comprador responsable se lo solicitaría, en definitiva no es ningún perjuicio ni gasto para este.

ALQUILER  

¿Cómo se llaman a las partes en el contrato de locación?

a) Al que paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o arrendatario.
b) Al que cobra el pago y da en la propiedad en alquiler se lo llama arrendador o locador.

¿Se puede pagar en cualquier moneda? No. En moneda de curso legal, por ley de Convertibilidad puede ser en dólares o en pesos.

¿Cuáles son los plazos mínimos y máximos? La ley diferencia según para qué destino sean las locaciones: si es para vivienda, el  mínimo será de 2 años; para otros destinos (industria, comercio, ejercicio de profesiones, etc.) este será de 3 años. Cuando los contratos de alquiler sean por términos menores serán considerados formulados por los plazos legales.
Quedan exceptuados:
a) las contrataciones para organismos internacionales, sedes de embajadas, y consulados, también las destinadas a su personal.
b) viviendas amuebladas para turistas en zonas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de seis meses
c) espacios o lugares para la guarda de vehículos, animales, u otros objetos, y los que formen parte de una propiedad destinada a vivienda que hubieren sido alquilados, por separado, a dichos efectos
d) ferias o puestos de mercados  no necesitan acogerse al plazo mínimo legal
e) las locaciones en que el Estado Provincial o Nacional, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede ser por mayor tiempo que 10 años. El que se hiciere por más tiempo  concluirá automáticamente a los 10 años.

¿Y qué pasa si, pasado el período del contrato, se continúa con la locación? No se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el arrendador pida la devolución; y podrá solicitarla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el locatario hubiese continuado en el uso y goce de la propiedad.

¿Los pagos deben convenirse siempre por  mes? Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación, establece como regla para todos los contratos.

¿Qué diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza? La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario.
El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones  del contrato de locación. La fianza también, pero es personal.

¿Se puede convenir el cobro del valor llave? Por esencia corresponde al comercio, industria, etc., nunca ha sido prohibida, si en vivienda.

¿El locatario puede dar por terminado el alquiler antes de la finalización? El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente su decisión con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará la propiedad.
Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar al locador un 1 y 1/2 de alquiler, y la 1 solo mes si la opción se toma transcurrido dicho plazo.

¿Qué sucede en caso de muerte del locatario? En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización del contrato, por sus herederos o quienes acrediten haber convivido.

¿Cómo se puede saber que una garantía es comprada? Para determinar si una garantía es "comprada" hay que pedir al Registro un Formulario Nº 5, de esta forma sabremos la cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos, se puede presumir que la garantía puede ser comprada.
También, el informe de dominio dice si una propiedad esta embargada o hipotecada o si está como bien de familia. .
El Informe puede pedirse de 3 formas: simple (tarda 4 días aprox.) o urgente (1 días aprox.).

INFORMACIÓN PARA EL O LOS GARANTES

¿Qué sucede en caso de muerte del locatario? Básicamente, la garantía tiene como objetivo cubrir al dueño de un eventual no pago del alquiler por parte del inquilino, desde que dejó de pagar hasta que se recuperó la propiedad. Como ese lapso suele ser bastante largo debido a nuestro muy mal sistema judicial, el dueño o el intermediario que interviene debe, justamente, “garantizarse” los alquileres que se adeuden durante todo ese tiempo. Por eso, como primer conclusión preliminar, si un inquilino siente molestia por la garantía que le piden, no debe enojarse con el dueño o intermediario, sino con los mecanismos judiciales. Entrando ahora sí al tema, hay que empezar diciendo que el garante (o “fiador”, como  dicen los  contratos,  ya  que  son  sinónimos,  al igual  que “garantía” y “fianza”) responde por todas las deudas que pudiera dejar el inquilino, lo que incluye los alquileres propiamente dichos, los intereses y los gastos y honorarios judiciales. Incluso, de acuerdo a la redacción de la mayoría de los contratos, el garante también responde por los eventuales daños y perjuicios que pudiera haber sufrido el dueño por parte del inquilino (daños a la propiedad o instalaciones, préstamos pedidos por carecer del alquiler, etc.). Cuando en un contrato se dice que el garante es “liso, llano y principal pagador”, o “codedudor liso y llano” o alguna otra expresión similar, significa directamente que el garante no es garante, sino directamente un obligado directo frente al dueño.

En otras palabras, queda en la misma situación jurídica que el propio inquilino. Cuando se dice que el garante es responsable “solidario” o responde “solidariamente”, significa que el dueño puede reclamarle toda la deuda directamente, sin necesidad de ir primero contra el inquilino, ni de dividir el reclamo entre los garantes si hubiera más de uno (si un inquilino debe cien pesos y tiene dos garantes, el dueño no está obligado  a reclamar cincuenta pesos a cada uno, sino que puede reclamar los cien directamente a  cualquiera de los dos).

Cuando se dice que el garante “renuncia a los beneficios de excusión y división”. Cuando se dice que el garante “renuncia a los beneficios de excusión y división”.El beneficio de “excusión” viene de “excutir”, que significa pedir que antes se cobren sobre el patrimonio de otro, en este caso, el inquilino. Esto significa que el garante renuncia al derecho de exigirle al dueño que primero le intente cobrar al inquilino y recién si no puede trate de cobrarle a él. El beneficio de “división” es el de, precisamente, “dividir” la deuda entre todos los cogarantes, o sea que la cláusula sólo tendría sentido cuando hay más de un garante, (si  se obligó “solidariamente”, le pueden  reclamar todo directamente).

Todo esto significa que el garante no sólo responde con la propiedad que ofrece en el contrato sino con todo su patrimonio (otras propiedades, auto, cuentas, negocios, etc.) Si el inquilino se queda “por las malas”, es decir, contra la voluntad del dueño, el garante queda obligado íntegramente hasta el día de la resti